到底要不要提前还房贷？

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来源 | 米筐投资

作者 | 米筐老A 

责任编辑 | X博士

对于手里有笔闲钱的房奴来说，是否要提前还房贷、看完这一篇文章就够了。

受经济下行和疫情冲击的影响，越来越多的人变得保守起来…既不想投资、也不愿消费，更别提贷款去投资和消费了。不仅不愿意从银行借钱，反而却更愿意归还欠款…比如提前还房贷。

以100万的房贷来说，按照5%的利率、30年下来的总利息跟本金差不多，相当于借款100万、实际还款200万。

若一次性把100万的尾款结清，相当于立马节省100万利息…省到就是赚到的，猛然间赚到100万、是不是很有成就感？！

这就是最近网络热议的“提前还房贷”，一些人把几十万、上百万的房贷尾款结清，二三十年下来就能节省数十万到上百的利息，很多人感觉像躺赢白赚了一大笔钱。

世事的变化就是这么突然，让人措不及防！

大概在2017年前后，几乎所有人都在劝你“千万不要提前还房贷”，给出的理由也掷地有声：房贷，是一个人一生当中所能借到的额度最大、利率最低、时间最长的一笔钱。可随着货币超发和通货膨胀，房贷的债务压力只会越来越小。

所以那时的策略是，贷款额越多越好、贷款越晚还越好、贷款时间越长越好，人人都相信“贷到就是赚到”，要贷最多的钱、负最高的债、撬最长的杠杆。

可才不过5年光景，策略就发生了180度的大转弯…由之前的“多借晚还”变成了今天的“少借早还”。

怎么回事？到底谁对谁错呢？

应该说都对。

外界环境变了，应对的策略也应随之改变、否则就是刻舟求剑。

是否应多贷款、是否该加高杠杆，其实是有标准的：看贷款收益和贷款利率孰高孰低。

当贷款收益高于贷款利率时，贷款越多越好、此时会有杠杆红利；当贷款收益低于贷款利率时，贷款越多越亏、此时就会杠杆反噬。

四五年前投资机会多、资产涨幅高…房价翻倍涨、信托保本保收益、P2P收益能达10%以上、各种资管/银行理财等都收益较高且本金安全，而它们的收益都高于贷款利率。

用低息贷款去做这些高收益理财、妥妥的无风险套利。

可从去年下半年以来，房价下跌、股市下跌、基金普遍亏钱、银行理财产亏钱、房产理财暴雷、信托早已暴雷、P2P被定性为非法集资套了一批人、不仅A股跌港股美股也在跌……总之一句话，几乎所有的投资都不赚钱。

以前干啥都赚钱，现在干啥都亏钱，这是最明显的反差。

所以，与其拿着闲置的资金去投资理财造成亏钱赊本，还真不如提前还房贷更划算，毕竟房贷利息是刚性固定的、一分也不能少还，在此情况下省钱也就意味着赚钱。

但是我们也要知道，每个人的房贷利率是不同的…有人用的公积金贷款、利率只有3.25%，有人利率打7折或8折、利率还不到4%，有人利率上浮30%、目前利率6.22%，因为利率不同采取的策略也不同。

这里面的一个比较就是无风险利率，比如国债利率或银行存款。当你的房贷利率约等于国债利率或存款利率时，就不用提前还房贷，虽然不亏不赚、但多了一个随时使用资金的便利…万一突然要急用钱呢？这时一笔随时能调用的钱就派上了用场。

另外，在提前归还房贷问题上，有几个误区一直存在、这里需要澄清一下。

第一个误区是通胀。

很多人会说通胀率高于贷款利率，并把M2增长率（这些年几乎在8%以上）等同于通胀率，所以贷款越多越划算、自然也不应提前还贷。

M2可简单理解为钱的增长率，但它不等同于通胀率…通胀率是物价涨幅，也就是我们常说的CPI，这些年的CPI几乎在2%左右、不超3%，所以并没有严重通胀。可理解为，钱或许是多了，但流通速度低了、或被存起来没在市场中流通。

不管如何通胀，只要你用贷款购买的资产（比如房子或股票）、其收益率不高于贷款利率就是亏钱的。多印钱并不代表必然通胀、通胀也未必就资产泡沫…就比如2017年以来，很多城市的房价就没涨，股市也没有大牛。

第二个误区是购买力。

很多人把总量购买力和流量购买力混淆了。

对绝大多数人来说，每月增减1000块钱、其影响可忽略不计。但30年汇总下来，可就是36万…而这笔钱的购买力就较强，甚至能在部分三线城市作为买房首付了。

1000元可等同于提前还房贷后、每月减少的利息，36万可等同于总计节省的利息，前者是流量购买力、后者是总量购买力，提前还房贷只能节省出流量购买力、但并不能把流量购买力聚集为总量购买力。

大家以为总共省下来的几十万、甚至上百万的利息很多，实际上节省的这些利息、被均摊在二三十年的时长里，其购买力有限。

第三个误区是收益。

收益是事后概念，很多人把它当成了事先概念、把预期收益当成了实际收益。

有些人凭借过去很多年股市、楼市的平均涨幅数据，就此得出其收益率会高于房贷利率，这是错误的。

股价、楼价的涨幅是聚集的，一年走完了5年的涨幅、一月走完了一年的涨幅……不涨则已，一张就是暴涨、且时间非常短。

如果你刚好逮住了暴涨的时间段，你能赚大钱，若你持有的两三年里、一直横盘甚至下跌，那你肯定亏钱。

所以过去的数据显示平均涨幅超过10%、甚至20%，并不代表你持有的这段时间内也是这个涨幅…所以存在贷款收益低于贷款利率的可能。

那我们该怎么做呢？

如果手里有笔闲钱，理财知识匮乏、也找不到确定性收益的机会、自己也不想或没有时间折腾琢磨，那确实可以提前还房贷。

一是把房贷全部结清、彻底无债一身轻，前提是你得有那么多钱。二是提前还一部分房贷，这适合有一些闲置资金的人，很多银行的提前还贷金额低至1万元。三是可以把贷款期限缩短，比如把30年期贷款缩短为10年期，这适合当下月收入高的人、能还得起高月供。

但也得考虑一个现实，很多人总会后悔……提前还了房贷、手里没有资金了，事后又看到别人投资赚钱、就非常懊悔。

所以我建议，如果有闲钱、不如先别提前还房贷，拿出一部分钱去理财测试一下自己水平，如果收益可以、那就不用提前还房贷，如果收益较差、那就果断提前还房贷。这样事后再看到别人赚钱也不后悔，因为自己确实没那理财的本是、也图个心安理得。

可如果提前还了房贷，急需用钱或者又发现好投资机会了呢？

没问题，有补救措施。因为现在金融手段很多，完全可以把房子再抵押给银行、再贷一笔款出来啊……这样手里又有钱了。

一个可行的应对策略，就是当没有投资理财机会时、提前还房贷或其他类贷款（比如信用卡/装修贷/消费贷等），先把债务成本减轻、这是确定性的收益。如果有投资赚钱的机会时，那就把房子再抵押给银行、获取一笔新钱。

没有始终如一、万年不变的策略，有的是根据环境的变化、而不断调整自己的应对。

在是否提前还房贷这个问题上，请根据自己的实际情况、选择适合自己的策略，不要再人云亦云、被别人牵着鼻子了。

再插一句题外话，有人因为疫情都快断供了，可有些人却在网上凡尔赛的吆喝要提前还房贷…这难道是在拉“仇恨”么？

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